人口老齡化的加劇和家庭結(jié)構(gòu)小型化預(yù)示著中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展?jié)摿?。然而前景是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，養(yǎng)老地產(chǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有看上去的那么美好，甚至演變?yōu)橐粋€(gè)持續(xù)賠錢(qián)的生意。為什么養(yǎng)老地產(chǎn)如此舉步維艱？事實(shí)上，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨三大難以解決的難題。

1、政策束縛：市場(chǎng)上很難找到適合做養(yǎng)老的土地

養(yǎng)老是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)化過(guò)渡之痛！政府對(duì)養(yǎng)老的重視是近兩年的事情，尚未形成健全的養(yǎng)老政策支持體系；同時(shí)地方政府不愿意損失土地財(cái)政收入，對(duì)養(yǎng)老用地?zé)o法給予實(shí)質(zhì)支持。因此低價(jià)土地或項(xiàng)目的難以獲取成為目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展盈利困難的根本。

用旅游用地、工業(yè)用地做養(yǎng)老，項(xiàng)目規(guī)模較大，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，存活太困難；用居住用地身價(jià)非凡，做高密度物業(yè)不符合老人居住特性，而低密度的養(yǎng)老社區(qū)盈利困難；用閑置的存量資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值太高，后期運(yùn)營(yíng)成本高企，回報(bào)期太長(zhǎng)。歸根結(jié)底，國(guó)家尚無(wú)相應(yīng)養(yǎng)老土地政策，不能像學(xué)校一樣獲得免費(fèi)或者低價(jià)的土地資源。　

2、資金束縛：短錢(qián)長(zhǎng)投的不匹配

養(yǎng)老屬于典型的長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，在金融支持體系中，養(yǎng)老項(xiàng)目“長(zhǎng)周期、低收益”特征不符合金融要求；短期銀行貸款資金與長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)資金矛盾，導(dǎo)致地產(chǎn)商無(wú)法沉淀大量資金進(jìn)行持有運(yùn)營(yíng)，只能通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)來(lái)回籠資金，養(yǎng)老地產(chǎn)必然淪賣(mài)房概念；所以短錢(qián)長(zhǎng)投的不匹配使得開(kāi)發(fā)商不得不脫離養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)，逐漸走入死循環(huán)；

3、客戶觀念束縛：老人購(gòu)買(mǎi)力較弱，傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重

中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的八字真相：“未富先老”“未老先衰”。未富先老”意味著老人購(gòu)買(mǎi)力有限，“未老先衰”意味著老人的身體健康維持、康復(fù)、治療等需求是真正的剛性需求。有限的購(gòu)買(mǎi)力遇到對(duì)配套和服務(wù)的強(qiáng)需求，必然導(dǎo)致收支難平衡。而30-40后老人受“養(yǎng)兒防老“的傳統(tǒng)家庭式養(yǎng)老觀念束縛較為嚴(yán)重，無(wú)形中也為購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)置了重重心理障礙?！?br />
那么面對(duì)這些難點(diǎn)，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的出路在哪里？我們首先要認(rèn)清一個(gè)事實(shí)，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的前景是絕對(duì)看好的，但現(xiàn)階段并不是風(fēng)口，處于萌芽期，仍需要經(jīng)歷5-10年窗口期才能打開(kāi)。而打開(kāi)與否需要從以下幾點(diǎn)論證：一是養(yǎng)老政策完全打開(kāi)。這其中包括土地、金融和動(dòng)態(tài)補(bǔ)貼等相關(guān)政策體系形成，能對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)生長(zhǎng)效的激勵(lì)機(jī)制。二是50-60后老人養(yǎng)老需求釋放，這一年齡段老人購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，沒(méi)有太多養(yǎng)老觀念束縛，是養(yǎng)老地產(chǎn)的理想客群。

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