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近年來(lái)，我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)加劇。根據(jù)國(guó)務(wù)院《“十三五”國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》預(yù)計(jì)，2020年我國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，約占總?cè)丝诒壤?7.8%。80歲以上的高齡老人將增加到2900萬(wàn)人左右，獨(dú)居和空巢老人增至1.18億人左右，老年撫養(yǎng)比例將提高到28%左右。由此可見(jiàn)，我國(guó)進(jìn)入人口老齡化社會(huì)的局面已不可逆轉(zhuǎn)，人口老齡化是21世紀(jì)中國(guó)的新國(guó)情。從我們對(duì)不同城市的調(diào)研情況看，并不是所有的城市都能夠做養(yǎng)老地產(chǎn)的。實(shí)際上有四類城市更有條件做養(yǎng)老項(xiàng)目：

第一類是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的高齡化城市

以北京、上海、廣州為代表，這類城市中的老人數(shù)量眾多，觀念先進(jìn)，有很好的財(cái)富積累，大多因?yàn)榈禺a(chǎn)的上漲而身家數(shù)百萬(wàn)，完全有能力通過(guò)變賣現(xiàn)有房產(chǎn)或者租賃房產(chǎn)，獲得足夠的資金入住專門的養(yǎng)老項(xiàng)目。

第二類是宜居型的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)移民城市 以成都、青島、杭州、大連等城市為代表，甚至深圳也是這樣的城市，因?yàn)檫@樣的城市有具備高支付力的子女，老人過(guò)來(lái)以后能夠幫子女帶小孩，或者是接受子女的照料，享受優(yōu)良環(huán)境和城市便利，合家團(tuán)圓是根本的驅(qū)動(dòng)力。不過(guò)現(xiàn)在這些城市的房?jī)r(jià)漲幅很快，雖然有團(tuán)聚的意愿，但是要通過(guò)買房把老人遷居過(guò)來(lái)阻力越來(lái)越大，這類城市的養(yǎng)老地產(chǎn)就需要有商業(yè)模式上的突破，例如租賃型的老年公寓可能就會(huì)非常有市場(chǎng)。

第三類是一些生態(tài)資源和人文資源非常強(qiáng)勢(shì)的全國(guó)目的地型城市

例如海南、云南的一些城市，受旅游娛樂(lè)因素驅(qū)動(dòng)形成短期度假居住。這類城市雖然環(huán)境非常好，但是由于醫(yī)療、護(hù)理等核心資源跟不上，只適合于健康低齡老人，因此這類市場(chǎng)屬于短期使用和階段性居住，不見(jiàn)得是一個(gè)長(zhǎng)期可持續(xù)的養(yǎng)老市場(chǎng)，更加適合做養(yǎng)生主題的開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，這也要再用一段時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。這種市場(chǎng)的特殊性，也決定了需要有創(chuàng)新的商業(yè)模式，而不能僅僅用傳統(tǒng)的銷售方式賣養(yǎng)老物業(yè)。

第四類是大城市周邊的優(yōu)美小鎮(zhèn)

這類小鎮(zhèn)以其強(qiáng)勢(shì)環(huán)境資源和文化同源的驅(qū)動(dòng)吸引本地和周邊地緣城市群客戶過(guò)來(lái)養(yǎng)老居住。例如烏鎮(zhèn)、宜興、嘉興等。這類小鎮(zhèn)型城市文化與周邊城市相同，沒(méi)有飲食、語(yǔ)言、習(xí)俗上的差異，與大城市交通方便，加上環(huán)境優(yōu)美，生活成本低，非常適合老人身心的健康保持和慢病康復(fù)。

這四類城市的養(yǎng)老客戶需求特點(diǎn)不同，打造的養(yǎng)老地產(chǎn)模式也是不一樣的，并不能照搬照套。

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