康養(yǎng)行業(yè)被很多大佬認(rèn)為是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)風(fēng)口，為何？大家可以看看近幾年我國(guó)老齡化正在加速，而且這次疫情的影響，讓人們對(duì)于健康有了高度的認(rèn)知?？店?yáng)項(xiàng)目有多種，很多小白可能有些不是很明白，仗著自己有資本，大量資金流入康養(yǎng)市場(chǎng)，結(jié)果不是賠錢(qián)就是倒閉。想要做好康養(yǎng)項(xiàng)目，下面這幾點(diǎn)是非常重要的。

一、“產(chǎn)業(yè)為本：外部找機(jī)會(huì)，內(nèi)部找可能，定位最適業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)”

康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第一步，是在外部可能性和內(nèi)部可行性分析基礎(chǔ)上，思考“落什么內(nèi)容”的問(wèn)題，涉及三個(gè)層面，從最適產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，到最適業(yè)態(tài)選擇，到最佳業(yè)務(wù)組合。

1、最適產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)：從宏觀國(guó)際投資熱點(diǎn)和全國(guó)產(chǎn)業(yè)演變趨勢(shì)、中觀區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境與市場(chǎng)契合度到微觀項(xiàng)目地塊區(qū)域環(huán)境與開(kāi)發(fā)限制條件，沿宏觀-中觀-微觀三個(gè)層面，正向分析產(chǎn)業(yè)最大機(jī)會(huì)點(diǎn)，反向篩選項(xiàng)目最適可落地產(chǎn)業(yè)； 2、最適業(yè)態(tài)選擇：基于產(chǎn)業(yè)條線篩選，細(xì)化分析產(chǎn)業(yè)下屬二級(jí)業(yè)態(tài)內(nèi)容，結(jié)合項(xiàng)目本身在土地限制、政策紅線、生態(tài)紅線、開(kāi)發(fā)建設(shè)難度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的各項(xiàng)“減值”因素，最大化規(guī)避短板與風(fēng)險(xiǎn)，最大化迎合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，選擇項(xiàng)目可落地最適業(yè)態(tài)；

3、最佳業(yè)務(wù)組合：確定了最適產(chǎn)業(yè)及下屬最適業(yè)態(tài)后，另一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，便是綜合衡量與設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)之間的最優(yōu)組合，誰(shuí)為主、誰(shuí)為輔，誰(shuí)做價(jià)值做品牌、誰(shuí)做利潤(rùn)做客流，業(yè)態(tài)組合要求相互低成本高效銜接基礎(chǔ)上，最大化明確相互分工。

二、“創(chuàng)意為魂：內(nèi)部定屬地化特色，外部定差異化符號(hào)，打造特有市場(chǎng)品牌”

康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第二步，是在產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)選擇與業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，利用策劃設(shè)計(jì)方法論，深度結(jié)合內(nèi)部屬地化特色元素，融合創(chuàng)意理念，思考和回答“怎么落地”，解決康養(yǎng)地塊類(lèi)項(xiàng)目面向市場(chǎng)的“差異化引力”問(wèn)題。

1、深挖內(nèi)部屬地化特色元素：康養(yǎng)地塊項(xiàng)目差異化創(chuàng)意，要根植于項(xiàng)目地塊本身的屬地化特色元素，如中醫(yī)藥資源、符合康養(yǎng)指標(biāo)的環(huán)境、帶有康養(yǎng)功能的歷史文化、具備康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域環(huán)境等，從自身“最長(zhǎng)板”出發(fā)，始終圍繞自身差異符號(hào)梳理吸引力內(nèi)核；

2、定位外部差異化市場(chǎng)機(jī)會(huì)：在內(nèi)部差異化吸引力元素確認(rèn)后，對(duì)照分析目標(biāo)市場(chǎng)需求特征與競(jìng)合機(jī)會(huì)，用最受市場(chǎng)歡迎的產(chǎn)品形態(tài)、營(yíng)銷(xiāo)方式、品牌形象、符號(hào)特征，融合粉絲經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅效應(yīng)、話題營(yíng)銷(xiāo)等現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)手段，塑造市場(chǎng)端差異化競(jìng)爭(zhēng)力；

3、圈層思考市場(chǎng)差異化引力：以內(nèi)部屬地化特色吸引力內(nèi)核、外部市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)力為兩端，結(jié)合目標(biāo)客戶分層，內(nèi)部圈層式思考項(xiàng)目梯隊(duì)化吸引力，如面向老年群體的“醫(yī)護(hù)”吸引力，面向中年群體的“康養(yǎng)”吸引力，面向年輕群體的“養(yǎng)樂(lè)”吸引力等。

三、“金融為器：以短期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資與長(zhǎng)期成本回收獲利為目標(biāo)，資金切入，資本撬動(dòng)”

康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第三步，便是在落地內(nèi)容和創(chuàng)意落地形式確定后的項(xiàng)目“如何賺錢(qián)”的問(wèn)題，分為短期開(kāi)發(fā)融資，以及長(zhǎng)期回收獲利兩個(gè)層面，前者是大多數(shù)客戶首要關(guān)注的問(wèn)題，而后者正是決定項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)成功與否的關(guān)鍵外化指標(biāo)。

1、資金獲取能力撬動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資：以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，迎合現(xiàn)有市場(chǎng)投融資熱度，在資金獲取層面，從政策補(bǔ)貼、政府專(zhuān)項(xiàng)債、地方產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、企業(yè)投資基金等多個(gè)層面，利用康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的養(yǎng)老、康復(fù)等熱點(diǎn)業(yè)態(tài)，爭(zhēng)取項(xiàng)目融資，啟動(dòng)前期開(kāi)發(fā)；

2、資本運(yùn)營(yíng)能力決定長(zhǎng)期回收獲利：在長(zhǎng)期成本回收和經(jīng)營(yíng)獲利階段，康養(yǎng)地塊類(lèi)項(xiàng)目基本屬于復(fù)合業(yè)態(tài)范疇，投資高回收期長(zhǎng)成為客觀事實(shí)，如何通過(guò)資本運(yùn)作方式提前回收資金成為項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵，如整租代收、會(huì)員體系、售后返租、保險(xiǎn)金融、消費(fèi)信托等形式，均稱為康養(yǎng)地塊類(lèi)項(xiàng)目資本運(yùn)作的有效途徑。 四、“運(yùn)營(yíng)為基：統(tǒng)籌管控，專(zhuān)業(yè)運(yùn)作，貫穿項(xiàng)目全過(guò)程的關(guān)鍵致勝要素”

康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第四步，便是從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)調(diào)研開(kāi)始貫穿始終的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，在“落什么內(nèi)容”、“怎么落地”、“如何賺錢(qián)”之后，回答項(xiàng)目“誰(shuí)來(lái)做怎么做”的問(wèn)題。

1、統(tǒng)籌管控模式：康養(yǎng)地塊類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一般規(guī)模較大、業(yè)態(tài)較為綜合，其運(yùn)營(yíng)與管理往往超出投資開(kāi)發(fā)商的能力范疇，需要設(shè)計(jì)多層面、多業(yè)態(tài)的綜合管理能力。因此，作為投資開(kāi)發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段需要明確自身的角色定位，是做統(tǒng)籌管控方，還是做專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)方，其需要的資源能力與背后的運(yùn)作模式各不相同；

2、專(zhuān)業(yè)運(yùn)作落地：除了統(tǒng)籌管控之外，康養(yǎng)地塊類(lèi)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，缺不了細(xì)化內(nèi)容的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作能力，可參考平臺(tái)管理模式下的品牌合作、專(zhuān)業(yè)合作來(lái)完成，背后便是投資方、開(kāi)發(fā)方、運(yùn)營(yíng)方之間的合作關(guān)系與模式的設(shè)計(jì)，如股權(quán)合作、基金合作、合資合作等方式。

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