中國社會老齡化日益嚴(yán)重，是當(dāng)下比較擔(dān)心的社會問題之一，現(xiàn)在很多年輕人都外出打工，老家就剩下老人了，很多老人都是農(nóng)民出生，退休金基本沒有，這是一個很頭疼的問題，如今很多房地產(chǎn)開發(fā)商看到這個缺口，再加上有政策上的支持，康養(yǎng)文旅市場開始活躍了起來，那么在規(guī)劃開發(fā)康養(yǎng)文旅項目的時候會遇到哪些難題？

中國老齡化日益嚴(yán)重有目共睹？

近日，有則報道：據(jù)統(tǒng)計，中國大于60歲的老齡人口共2.49億，占全球老齡人口的30.8%，中國年齡中值比老牌發(fā)達(dá)國家要低，但作為仍在發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)體，同其他一起崛起的兄弟們相比，絕對算是年長的成員了。除了“老大哥”波蘭和俄羅斯，中國人的年齡中值超過其他新興國家。近年GDP瘋漲的印度，年齡中值只有28.4歲，比中國人年輕整整10歲。中國不僅老齡化程度高，而且老的速度特別快。 項目不重視或沒有正確的康養(yǎng)文旅策劃、規(guī)劃會出現(xiàn)以下幾個方法的“致命”的問題。

一、陷入惡性競爭

有一句俗語，“天下文章一大抄，就看你會抄不會抄” ，這里的“抄”其實指的是借鑒的意思。借鑒與抄襲是那么接近又那么質(zhì)的不同，成功的項目一定有它自身的特點，與環(huán)境協(xié)調(diào)、達(dá)到人們的需求。可以去借鑒它成功的理念、成功的方法、成功的精神。而不能簡單抄襲它成功的形式、成功的樣子、成功的內(nèi)容。規(guī)劃設(shè)計講究因地制宜，簡單而無章法的前期策劃和規(guī)劃，勢必使項目缺乏市場競爭力，陷入惡性循環(huán)之中。目前康養(yǎng)文旅類項目基本可分為三大版塊：（1）醫(yī)養(yǎng)板塊；（2）民俗旅游板塊；（3）田園體驗板塊；每個板塊子項也基本是當(dāng)?shù)孛斯示印⒐袍E遺址、各種賽事活動、蔬菜果園、茶園采摘等等。項目之間沒有差異化，客源去了A項目，就不愿意再去B項目。存在復(fù)游率不足，投資愿望不強(qiáng)烈等問題。

二、陷入重投資

項目另一個問題就是資金。資金不足、資金回收期長都可能給項目造成巨大的資金壓力。沒有前期精準(zhǔn)策劃定位，差異化的理念支撐，一開始就進(jìn)行大量資金投入，大興土建。會讓企業(yè)非常被動，陷入進(jìn)退兩難的境地。 三、避重就輕，陷入死胡同

前期策劃與規(guī)劃就是對整個項目的統(tǒng)籌安排，是對思路的梳理，是對總體項目把控。忽略前期定位重要性，就會容易陷入某一局部節(jié)點，夸大分支作用。造成抓小放大的錯誤。例如項目主題是大健康加文旅，該項目所屬地區(qū)有泉水，這個是很好的一個亮點可以融入構(gòu)思文本中，但如果只著眼于此說“這個水多么好，含多少礦物質(zhì)，可以注冊個品牌，可以營銷包裝出售。”這難道是要搞礦泉水生產(chǎn)基地么？答案顯而易見，很明顯已經(jīng)本末倒置。這只是簡單舉個例子。但國內(nèi)很多項目都存在這樣類似的問題。

四、不能很好解讀政策、觸碰紅線

優(yōu)秀的前期文旅康養(yǎng)策劃和規(guī)劃還能幫助企業(yè)很好的與政府溝通，應(yīng)該對社會、對企業(yè)負(fù)責(zé)。前期方案是要認(rèn)真分析政策導(dǎo)向，滿足當(dāng)?shù)卣螅铣鞘锌傮w規(guī)劃，注意紅線內(nèi)控制性詳細(xì)規(guī)劃的土地用地性質(zhì)與要求。依據(jù)實際情況、真實資料來做分析。而不能忽視各類“紅線”。根據(jù)策劃文本需要，搞噱頭，不是住宅用地卻規(guī)劃成養(yǎng)老住宅，不是商業(yè)用地卻設(shè)計成商業(yè)街等。最后華麗的辭藻、精美的文本卻華而不實，浪費人力和物力資源。

所以說康養(yǎng)、文旅類項目的前期定位是非常重要的，優(yōu)秀的前期策劃是可以使該項目避免“同質(zhì)化”加大吸物化，是成功的開始。是需要投資企業(yè)給與足夠的重視和投入的。

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