靠搞房地產(chǎn)發(fā)家致富的確實(shí)不少啊，每個(gè)人都有一顆暴富的心，房地產(chǎn)來錢快，那么很多人就投入其中，行業(yè)競爭就開始產(chǎn)生，以至于賠錢的房地產(chǎn)開發(fā)商超多，所以這個(gè)時(shí)候你還想搞房地產(chǎn)嗎？顯然不行了，你需要尋求新的思路，而如今養(yǎng)老市場發(fā)展呈上升趨勢，養(yǎng)老地產(chǎn)就成為了熱門投資行業(yè)。今天作為專業(yè)旅游規(guī)劃公司就來帶你了解中國養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展前景，養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃模式以及如何做好養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃做一下闡述。

養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展前景如何？

從數(shù)據(jù)來看，1999年到2018年的19年間，中國60歲及以上老年人口凈增1.18億，平均每年凈增加621萬，占總?cè)丝跀?shù)的比例也從1/10上升到超過1/6。截至2018年底，我國60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤秊?7.9%，比上一年增長0.6個(gè)百分點(diǎn)，凈增長了859萬老人，總計(jì)達(dá)2.49億人，從中可見中國的老齡化速度將越來越快。

而全國老齡工作委員會(huì)辦公室預(yù)計(jì)，中國老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒌?035年前后超過1/4，到2050年前后將超過1/3。而根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，我國在2029年人口數(shù)量將會(huì)達(dá)到巔峰，人口數(shù)量激增為14.29億元，到2050年人口將會(huì)減少到13.41億。意味著到2035、2050中國老年人口大致為3.5億，4.47億，可以說，基本是每15年凈增1億老年人口。 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處發(fā)展初期，商業(yè)模式尚未清晰：受傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”文化及老年人資產(chǎn)不足等因素影響，我國老年人口養(yǎng)老模式仍以居家養(yǎng)老為主。然而“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)使家庭養(yǎng)老功能日漸衰弱，社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展有望提速。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)仍處發(fā)展初期，養(yǎng)老床位仍以政府福利型為主。雖然2015年以來房企、險(xiǎn)資等各路玩家紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但是在土地成本較高以及資金回籠周期較長等因素制約下，“重銷售輕服務(wù)”的現(xiàn)象較為普遍，絕大部分企業(yè)商業(yè)模式尚未清晰。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式有哪些？

1、專門建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)

養(yǎng)老社區(qū)指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)，還可能包括老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。其可分為兩種：以健康老人為主的健康型和向半自理、全不自理老人提供連續(xù)護(hù)理的照料型，其開發(fā)主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業(yè)，也可以是由政府投資進(jìn)行建設(shè)，但前期投資比較多，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、新建居住區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)

指開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)，形成混合居住模式。組團(tuán)中可包含多種養(yǎng)老功能模塊：養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施、日間照料中心等。

這種開發(fā)模式有利于帶動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。同時(shí)、組團(tuán)化處理有利于形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養(yǎng)老組團(tuán)可與社區(qū)其他組團(tuán)共享配套資源，降低配套設(shè)施建設(shè)量。配建養(yǎng)老組團(tuán)需居住區(qū)本身規(guī)模較大，需要前期投入大。

3、普通社區(qū)配建各類老年居住產(chǎn)品

普通社區(qū)配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設(shè)置綜合服務(wù)設(shè)施，方便老人就近醫(yī)療，也可為幾個(gè)社區(qū)共用。老人日托中心為社區(qū)內(nèi)的老人提供日間照護(hù)的服務(wù)。如果老少愿意就近居住，可以促進(jìn)購買兩套住宅，帶動(dòng)整個(gè)樓盤的銷售。普通社區(qū)的區(qū)位并不一定適合老年人，不能吸引購買人群。出售過程中，養(yǎng)老住宅的銷售對(duì)象可能只是老人，不利于日后提供服務(wù)。

4、成熟社區(qū)周邊插建老年設(shè)施

在土地資源緊張的成熟社區(qū)周邊插建小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，服務(wù)范圍可輻射周邊多個(gè)社區(qū)。不需要過大的場地，建設(shè)規(guī)模小，投資少，可吸引周圍社區(qū)的人，滿足老人居家養(yǎng)老的需求?？赡軙?huì)受到來自周圍社區(qū)原本提供的老年服務(wù)的競爭壓力。

5、與旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的模式。在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、云南等旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老公寓或老年住宅產(chǎn)品，開發(fā)主題常為農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生度假、旅游休閑。適合候鳥型養(yǎng)老居住模式。

通常環(huán)境優(yōu)美，并引入與旅游相關(guān)的活動(dòng)，能夠吸引老人度假養(yǎng)老。每年有淡季和旺季之分，經(jīng)營管理要注意應(yīng)對(duì)淡季客流小等問題。

6、與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)結(jié)合

養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)，將優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目。與醫(yī)院結(jié)合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產(chǎn)品的競爭力。可充分利用各項(xiàng)補(bǔ)助政策，保證客戶不流失。醫(yī)院的運(yùn)營投入較大，由于老年人對(duì)醫(yī)院的抵觸，可能會(huì)影響老年設(shè)施的入住情況。

7、與商業(yè)設(shè)施結(jié)合

在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，居住在這里可以享受便利的商業(yè)和休閑設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，節(jié)省用地，出售商品房和租賃老人公寓可以結(jié)合，促進(jìn)銷售。老人公寓與商場結(jié)合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閑。老年公寓的配套環(huán)境用地緊張。繁華地區(qū)的外部環(huán)境會(huì)影響老年居住者。

8、建立連鎖型品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

指以連鎖方式建立品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在硬件設(shè)施、服務(wù)管理等方面建立連鎖品牌的一系列標(biāo)準(zhǔn)，形成規(guī)?；⒁?guī)范化的品牌養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。連鎖品牌有利于服務(wù)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化，適用于在多個(gè)地點(diǎn)復(fù)制模式的需要。連鎖機(jī)構(gòu)需要形成一定規(guī)模，對(duì)管理要求較高。

9、中外合資開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

通過與國外養(yǎng)老品牌團(tuán)隊(duì)合作，例如引進(jìn)國外經(jīng)驗(yàn)豐富的老年機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等，建立中外合資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。引進(jìn)發(fā)達(dá)國家管理經(jīng)驗(yàn)，可彌補(bǔ)國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。

10、國內(nèi)地產(chǎn)投資國外養(yǎng)老市場

國內(nèi)地產(chǎn)商看準(zhǔn)國外地段所具有的更優(yōu)越的醫(yī)療條件、生活環(huán)境，針對(duì)國外養(yǎng)老剛性需求、國內(nèi)養(yǎng)老及投資需求，跨國開發(fā)老年醫(yī)療保健地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引國內(nèi)外老年客戶入住。依托優(yōu)勢資源和剛性需求，具有穩(wěn)定性。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)仍不足。

養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃怎么做？

1、從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸

養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本比一般的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)要高；其次，社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)和后期持續(xù)運(yùn)營成本也不低；最后，投資不可能立刻見到收益，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收期一般要7～10年，是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

從我國當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐來看，主要還是以租售兩種方式為主，一種是采用通過銷售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的方式，后期的配套設(shè)施運(yùn)營和養(yǎng)老服務(wù)難以跟上，甚至有些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打著養(yǎng)老旗號(hào)低價(jià)拿地，實(shí)際上是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式；另一種是先支付一定押金，按月支付月租費(fèi)用，或一次性收取較高會(huì)員費(fèi)形式。 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該把眼光放在長期穩(wěn)定的收益上，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商的角色定位自己，把以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助所衍生出的一系列養(yǎng)老項(xiàng)目盈利體系為新的贏利點(diǎn)，利用產(chǎn)業(yè)鏈的輻射效應(yīng)，從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有一定的帶動(dòng)作用，養(yǎng)老地產(chǎn)衍生出的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)能成為新的盈利板塊，同時(shí)，也能服務(wù)和完善養(yǎng)老地產(chǎn)。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以市場細(xì)分為基礎(chǔ)，不能盲目高端化

隨著人們生活水平的提高，需求的多樣化，未來養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)逐漸呈現(xiàn)差異化。在各養(yǎng)老地產(chǎn)基本功能逐漸雷同的情況下，有獨(dú)特特點(diǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目將更具有吸引力，這就需要地產(chǎn)開發(fā)者在項(xiàng)目起初對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多走高端化路線，針對(duì)的客戶群基本上是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的高知老人，為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性養(yǎng)老服務(wù)。但由于前期的投入大，不少項(xiàng)目成本回收的壓力大。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)以市場細(xì)分為基礎(chǔ)，根據(jù)內(nèi)部條件和外部環(huán)境來確定相應(yīng)的項(xiàng)目定位和經(jīng)營模式，而不是盲目的高端化。

3、整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游資源

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)而言，基本活動(dòng)包括資金運(yùn)作、前提開發(fā)、規(guī)劃建設(shè)、市場營銷、醫(yī)療護(hù)理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等，輔助活動(dòng)包括企業(yè)總體管理、人力資源管理、技術(shù)開發(fā)、資金土地獲取等。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢是在價(jià)值鏈某些特定的價(jià)值活動(dòng)上，這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營活動(dòng)，是價(jià)值鏈上的關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)上游基本活動(dòng)為資金運(yùn)作（銀行保險(xiǎn)及其他金融機(jī)構(gòu)參與），產(chǎn)業(yè)下游基本活動(dòng)為市場營銷、醫(yī)療護(hù)理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想在行業(yè)中形成競爭優(yōu)勢，需要企業(yè)整合價(jià)值鏈上上游和下游企業(yè)所具備行業(yè)資源，形成資源互補(bǔ)，如何整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游的資源，是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的一個(gè)發(fā)展方向，資源的有效整合有利于養(yǎng)老企業(yè)的發(fā)展乃至行業(yè)的進(jìn)步。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理方式分析

（1）開發(fā)商管理方式。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由建設(shè)者直接經(jīng)營管理，這種方式開發(fā)商和業(yè)主之間溝通較通暢，能夠?yàn)闃I(yè)主提供較好的服務(wù)，建立成熟的服務(wù)體系。

（2）合作管理方式。這種方式指開發(fā)商與專業(yè)化的公司進(jìn)行合作，共同對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的入場運(yùn)營進(jìn)行管理，通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建獨(dú)特的服務(wù)體系。

（3）專業(yè)公司管理方式。引入專業(yè)化公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)日常的經(jīng)營運(yùn)作進(jìn)行管理，這種方式專業(yè)化水平高、服務(wù)體系完善，能夠提供高品質(zhì)服務(wù)。從我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理運(yùn)作來看，很多采用的都是專業(yè)公司管理方式，聘請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長遠(yuǎn)的經(jīng)營收益。實(shí)踐證明，專業(yè)公司管理方式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與后期經(jīng)營管理相分離能使地產(chǎn)項(xiàng)目后期獲得更好的發(fā)展和更穩(wěn)定的收益。

5、積極引入外資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

2013年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國務(wù)院35號(hào)文）中明確指出：“進(jìn)一步將舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻降低，以鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)吸收境外資本。”這為養(yǎng)老地產(chǎn)開啟了更廣闊的發(fā)展空間。外資進(jìn)入我國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的問題很多，文化環(huán)境不同、老人偏好服務(wù)模式不同、消費(fèi)能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻擋不了外資進(jìn)入的腳步。

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